Grundstück kaufen: Worauf Sie bei Baurecht, Erschließung und Kosten achten

Darf ich dort bauen? Bebauungsplan und Baurecht

Wofür ein Grundstück genutzt werden darf, bestimmt das Planungsrecht. Liegt es im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, richtet sich das Vorhaben nach dessen Festsetzungen (§ 30 BauGB). Ohne Bebauungsplan innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils muss sich ein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, und die Erschließung muss gesichert sein (§ 34 Abs. 1 BauGB).

Im Außenbereich ist das Bauen stark eingeschränkt: Nur die in § 35 Abs. 1 BauGB genannten Vorhaben sind zulässig, sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden (§ 35 Abs. 2 BauGB). Ein Grundstück im Außenbereich ist deshalb in der Regel kein Bauland, auch wenn daneben gebaut wurde.

Die Bebauungspläne führt die Gemeinde. Für das Stadtgebiet Straubing nennt die Stadt auf ihrer Seite zur Bauleitplanung eine Übersicht der Bebauungspläne; zuständig ist das Amt für Stadtentwicklung und Stadtplanung. Liegt das Grundstück in einer anderen Gemeinde, fragen Sie dort nach.

Bauvoranfrage: Klarheit vor dem Kauf

Ist offen, ob Ihr Wunschhaus genehmigt würde, können Sie vor dem Bauantrag einen Vorbescheid zu einzelnen Fragen beantragen (Art. 71 BayBO). Er gilt vier Jahre, sofern nichts anderes bestimmt ist, und kann auf Antrag verlängert werden. Ob und wie der Kaufvertrag an eine solche Auskunft geknüpft werden kann, klären Sie mit dem Notar.

Erschließung: Straße, Wasser, Abwasser und Beiträge

Ein Baugrundstück muss nach der Bayerischen Bauordnung für die Bebauung geeignet sein und in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen (Art. 4 Abs. 1 BayBO). Im Außenbereich genügt eine rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem befahrbaren öffentlichen Weg (Art. 4 Abs. 3 BayBO). Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob die Straße endgültig hergestellt ist und welche Anschlüsse vorhanden sind.

Für erstmals hergestellte Erschließungsanlagen wie öffentliche Straßen erheben bayerische Gemeinden einen Erschließungsbeitrag (Art. 5a KAG in Verbindung mit §§ 127 ff. BauGB). Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist (Art. 5a Abs. 2 KAG, § 134 Abs. 1 BauGB). Wer das ist, hängt vom Zeitpunkt ab; regeln Sie im Kaufvertrag, wer Beiträge für bereits ausgeführte Maßnahmen trägt.

In Bayern werden für die Verbesserung oder Erneuerung von Ortsstraßen keine Beiträge erhoben (Art. 5 Abs. 1 Satz 3 KAG); die Straßenausbaubeiträge wurden zum 1. Januar 2018 abgeschafft. Beiträge für leitungsgebundene Einrichtungen wie Wasser und Abwasser regelt die Gemeinde in ihrer Satzung.

Bodenrichtwert und Kaufpreis einordnen

Der Bodenrichtwert gibt eine Orientierung für den Wert des unbebauten Bodens je Quadratmeter in der jeweiligen Zone. Sie finden ihn kostenfrei im BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de. Für die Preisfindung hat er Richtwert-Charakter: Lage im Detail, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und Bebaubarkeit verschieben den Preis.

Wie Sie den Wert nachschlagen und warum er nicht der Preis ist, zeigt der Beitrag zum Bodenrichtwert in Straubing. Weicht der geforderte Preis deutlich vom Richtwert ab, sollten Sie den Grund erfragen.

Altlasten, Hochwasser und Baugrund

Das Altlastenkataster führt die Kreisverwaltungsbehörde, also das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt. Auskunft erhalten zunächst der Eigentümer oder von ihm Bevollmächtigte; als Interessent lassen Sie sich deshalb vom Verkäufer bevollmächtigen. Einfache Auskünfte sind nach dem Bayerischen Umweltinformationsgesetz gebührenfrei.

Hinweise auf Hochwassergefahren bietet der UmweltAtlas Bayern im Themenbereich Naturgefahren. Ob der Baugrund tragfähig ist, sagt Ihnen weder Kataster noch Karte; dazu dient eine Baugrunduntersuchung durch Fachleute, die Sie vor dem Kauf einplanen können.

Grundbuch, Wegerechte und Vorkaufsrecht

Lassen Sie sich einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen. In Abteilung II stehen Belastungen wie Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht, in Abteilung III Grundpfandrechte. Wie Sie den Auszug lesen, erklärt der Beitrag zum Grundbuch. Ein Baulastenverzeichnis wie in anderen Bundesländern kennt die Bayerische Bauordnung nicht.

Je nach Lage kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 24 BauGB). Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn nachgewiesen ist, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (§ 28 Abs. 1 BauGB); die Gemeinde stellt darüber auf Antrag ein Zeugnis aus.

Kosten neben dem Kaufpreis

In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises, bei 100.000 Euro also 3.500 Euro. Wie sie berechnet wird und wann sie fällig ist, steht im Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Kosten für Vermessung, Baugrunduntersuchung und Anschlüsse.

Prüfliste vor dem Notartermin

Diese Punkte sollten Sie vor der Unterschrift abgehakt haben:

• Bebauungsplan oder Zulässigkeit nach § 34 BauGB bei der Gemeinde erfragt, Bauvoranfrage erwogen
• Erschließung und offene Beiträge geklärt, Verteilung im Vertrag besprochen
• Bodenrichtwert nachgeschlagen, Kaufpreis eingeordnet
• Auskunft zu Altlasten und Hinweise zu Hochwasser eingeholt
• Grundbuchauszug gelesen, Rechte Dritter bekannt
• Gesamtkosten inklusive Steuer und Nebenkosten gerechnet