Neubau vom Bauträger: Worauf Käufer beim Vertrag achten sollten

Der Bauträgervertrag ist mehr als ein Kaufvertrag

Rechtlich ist ein Bauträgervertrag eine Mischung aus Grundstückskauf und Werkvertrag: Sie kaufen ein noch zu bebauendes oder im Bau befindliches Grundstück und beauftragen zugleich die Errichtung nach einer Baubeschreibung. Beide Teile werden gemeinsam notariell beurkundet.

Die Baubeschreibung ist der wichtigste Anhang. Sie legt Baustoffe, Ausstattung und technische Standards fest – nicht der Grundriss auf dem Prospekt. Weichen spätere Bauausführung und Baubeschreibung voneinander ab, ist die Baubeschreibung maßgeblich.

Der Ratenplan nach der Makler- und Bauträgerverordnung

Der Bauträger darf Zahlungen nur nach tatsächlichem Baufortschritt verlangen, gestaffelt in Raten nach § 3 MaBV. Die erste Rate wird fällig, wenn die Baugenehmigung vorliegt und mit dem Bau begonnen wurde; die letzten Raten erst nach vollständiger Fertigstellung.

Prüfen Sie, ob der Vertrag genau diesen gesetzlichen Ratenplan übernimmt. Abweichende, für den Käufer ungünstigere Zahlungspläne sind unzulässig – ein Warnsignal, wenn ein Vertrag höhere Anzahlungen vor Baubeginn verlangt.

Fertigstellungssicherheit und Bürgschaft

Der Bauträger muss eine Sicherheit für die vertragsgemäße Fertigstellung stellen, üblicherweise eine Bürgschaft in Höhe von 5 Prozent des Vertragspreises. Ohne diese Absicherung tragen Sie das volle Risiko, falls der Bauträger insolvent wird, bevor der Bau fertig ist.

Die Abnahme entscheidet über die Gewährleistung

Mit der Abnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zu laufen, und die Beweislast für Mängel kehrt sich um: Danach müssen Sie als Käufer nachweisen, dass ein Mangel schon bei Abnahme vorlag.

Nehmen Sie das Objekt deshalb nicht unter Zeitdruck ab. Ein unabhängiger Bausachverständiger, der bei der Abnahme dabei ist, erkennt Mängel, die einem Laien entgehen – die Kosten dafür sind gering gegenüber dem, was eine übersehene Feuchtigkeitsschaden später kostet.

Bekannte Mängel gehören ins Abnahmeprotokoll, auch wenn Sie trotzdem abnehmen. Nur so bleibt die Beweislast beim Bauträger.

Worauf Sie vor der Unterschrift noch achten sollten

Neben Ratenplan und Baubeschreibung lohnt der Blick auf diese Punkte:

• Fertigstellungstermin: verbindlich oder nur „voraussichtlich“?
• Vertragsstrafe bei Verzug des Bauträgers
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen – wer verwaltet, wie hoch ist die geplante Rücklage
• Sonderwünsche: schriftlich fixiert, mit Preis
• Bonität und Referenzen des Bauträgers

Wenn der Neubau schon steht

Nicht jeder Neubaukauf beginnt auf der grünen Wiese. Ist der Rohbau bereits fertig oder das Objekt kurz vor Übergabe, verkürzt sich Ihr Risiko entsprechend – die Baubeschreibung und die Abnahme bleiben trotzdem die zwei Stellen, an denen sich zeigt, ob Zusage und Ausführung übereinstimmen.