Eigentumswohnung kaufen: Checkliste für Unterlagen, Hausgeld und Rücklage

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen

Eine Eigentumswohnung besteht aus Sondereigentum, also der Wohnung selbst, und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück. Wie das Gebäude aufgeteilt ist, legt die Teilungserklärung fest (§ 8 WEG); die Gemeinschaftsordnung regelt, wie die Eigentümer miteinander umgehen.

Prüfen Sie dort vor allem diese Punkte:

• Gehören Balkon, Keller und Stellplatz zum Sondereigentum, oder gibt es nur ein Sondernutzungsrecht?
• Wie hoch ist der Miteigentumsanteil, nach dem sich Stimmrecht und Kostenverteilung richten?
• Gibt es Einschränkungen, etwa für Vermietung oder gewerbliche Nutzung?
• Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer? Das gilt nur, wenn die Gemeinschaftsordnung es vorsieht; verweigert werden darf die Zustimmung dann nur aus wichtigem Grund (§ 12 WEG).

Hausgeld: Was Sie aus Wirtschaftsplan und Abrechnung lesen

Das Hausgeld zahlen Sie monatlich als Vorschuss auf die Kosten der Gemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter jährlich aufstellt; nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Vergleichen Sie beide: Weichen die tatsächlichen Kosten regelmäßig stark vom Plan ab, kann das auf Nachzahlungen oder zu knapp kalkulierte Vorschüsse hindeuten.

Fragen Sie nach der Aufteilung des Hausgelds. Ein Teil fließt in die Erhaltungsrücklage. Wollen Sie die Wohnung vermieten, beachten Sie: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und lassen sich deshalb nicht auf den Mieter umlegen.

Erhaltungsrücklage und Vermögensbericht

Die Eigentümer sollen eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht. Wie viel angemessen ist, hängt vom Alter und Zustand des Hauses ab.

Der Verwalter erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEG). Er steht den Eigentümern zur Verfügung; als Käufer bitten Sie den Verkäufer darum. Setzen Sie die Rücklage in Beziehung zu den anstehenden Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug.

Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter; Einsicht haben die Eigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Der Verkäufer kann Sie deshalb ermächtigen oder Auszüge besorgen. Üblich ist es, zusätzlich die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu verlangen, etwa der letzten drei Jahre.

Achten Sie auf beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen, auf angefochtene Beschlüsse (sie werden in der Sammlung vermerkt) und auf wiederkehrenden Streit in der Gemeinschaft. Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer bereits beschlossene, aber noch nicht gezahlte Beträge trägt; die Formulierung gehört in die Hand des Notars.

Die Unterlagenmappe vor der Unterschrift

Diese Dokumente sollten Sie vor dem Notartermin vorliegen haben:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
• Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Vermögensbericht
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Auszug aus der Beschluss-Sammlung
• Energieausweis (Interessenten muss er spätestens bei der Besichtigung vorliegen)
• Bestätigung der Verwaltung, dass keine Hausgeldrückstände bestehen
• Bei vermieteten Wohnungen: Mietvertrag und aktuelle Nebenkostenabrechnungen

Warnzeichen, die Sie genauer prüfen sollten

Einzeln müssen diese Punkte kein Ausschlussgrund sein; zusammen verdienen sie einen genauen Blick:

• Sehr niedrige Rücklage bei einem älteren Haus mit absehbarem Sanierungsbedarf
• Mehrere Sonderumlagen in kurzer Zeit
• Viele angefochtene Beschlüsse oder offene Rechtsstreitigkeiten
• Die tatsächliche Nutzung weicht von der Teilungserklärung ab, etwa bei Umbauten am Gemeinschaftseigentum
• Verweigerte oder lückenhafte Auskünfte der Verwaltung

Kosten und Finanzierung mitdenken

Ihre Bank wird dieselben Unterlagen sehen wollen. Rechnen Sie neben dem Kaufpreis mit den Kaufnebenkosten: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, dazu kommen Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten. Details finden Sie in unseren Beiträgen zu Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten in Bayern.

Ob eine konkrete Wohnung zu Ihnen passt, entscheidet am Ende die Gesamtbelastung aus Rate, Hausgeld und Rücklage. Rechtliche Fragen zum Vertrag klärt der Notar, steuerliche ein Steuerberater.