Grunderwerbsteuer in Bayern: Berechnung, Zahlung und Ausnahmen

So wird die Grunderwerbsteuer berechnet

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Beim Kauf ist das in der Regel der im Kaufvertrag genannte Kaufpreis; dazu zählen auch übernommene Verbindlichkeiten oder Nutzungen, die sich der Verkäufer vorbehält. Notarkosten und die Steuer selbst gehören nicht dazu.

Der Steuersatz steht im Gesetz: 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), der Betrag wird auf volle Euro abgerundet. Andere Bundesländer haben ihren Satz über die Jahre angehoben, Bayern blieb bei 3,5 Prozent.

Beispiel (frei gewählte Zahlen): Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 300.000 × 3,5 % = 10.500 Euro. Bei 450.000 Euro sind es 15.750 Euro.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört und was nicht

Bei Häusern und Wohnungen wird die Steuer aus dem Preis für Grundstück und Gebäude berechnet. Fest eingebaute Bestandteile wie Heizungsanlage oder Sanitäreinrichtungen gehören zum Grundstück. Mitverkauftes Inventar unterliegt dagegen nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Steuern nicht der Steuer. Was im Einzelfall als Inventar gilt, klären Notar oder Steuerberater vor der Beurkundung.

Bei Eigentumswohnungen steckt im Kaufpreis oft ein Anteil an der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Nach Angaben des Landesamts mindert er die Bemessungsgrundlage bei Notarverträgen nach dem 20. Mai 2021 nicht mehr.

Kaufen Sie ein Grundstück zusammen mit einem noch zu errichtenden Gebäude, etwa eine Neubauwohnung vom Bauträger, können unter Umständen auch die Gebäudeerrichtungskosten zur Gegenleistung zählen. Ob das bei Ihrem Vertrag der Fall ist, prüft der Notar mit Ihnen.

Wann die Steuer entsteht, fällig wird und wer sie zahlt

Die Steuer entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag, nicht erst bei Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag. Der Notar zeigt den Vertrag innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). In Bayern setzen 18 Finanzämter als zentrale Stellen die Steuer fest; welches zuständig ist, richtet sich nach dem Amtsbezirk.

Das Finanzamt erlässt einen Steuerbescheid. Die Steuer wird einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG); das Finanzamt kann eine längere Frist setzen.

Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag wird in der Regel vereinbart, dass der Käufer sie trägt; das Finanzamt wendet sich dann zunächst an ihn.

Der Käufer wird erst mit dem Grundbucheintrag Eigentümer. Dafür verlangt das Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG), die nach Zahlung der Steuer ausgestellt und an den Notar geschickt wird. Wer die Zahlung hinauszögert, verzögert deshalb auch die Eigentumsumschreibung.

Wann keine Grunderwerbsteuer anfällt

Das Gesetz kennt eine Reihe von Ausnahmen (§ 3 GrEStG). Die wichtigsten für Privatpersonen:

• Erwerbe bis 2.500 Euro (Freigrenze)
• Erwerb von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden; hier kommt gegebenenfalls Erbschaft- oder Schenkungsteuer in Betracht
• Erwerb durch Miterben bei der Erbauseinandersetzung
• Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers
• Erwerb durch den früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung
• Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, zum Beispiel Eltern, Kinder und Enkel, sowie durch Stiefkinder

Geschwister, Vertragsänderung, Rückabwicklung

Geschwister gehören nicht zu den Verwandten in gerader Linie; der Kauf unter Geschwistern ist daher nach dem Wortlaut des § 3 GrEStG nicht befreit.

Wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren gesenkt oder der Vertrag innerhalb von zwei Jahren tatsächlich rückabgewickelt, kann die Steuer auf Antrag gemindert beziehungsweise erstattet werden.

Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls Maklerkosten an; eine Übersicht dazu finden Sie in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Bayern. Für die steuerliche Einordnung Ihres Einzelfalls ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner.