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Eigentumswohnung in Straubing — Ansicht 2, 92 m²
Wohnung verkaufen in Straubing

Wohnung verkaufen in Straubing: Unterlagen, Hausgeld, Preis

Eine Eigentumswohnung verkauft sich samt Eigentümergemeinschaft. Wir bereiten Unterlagen und Preis vor und begleiten Sie bis zum Notartermin.

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Wohnung verkaufen: Was bei der Eigentumswohnung anders ist

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung geht mehr über den Tisch als die Räume zwischen den Wänden. Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Deshalb fragen Interessenten und ihre Banken nach Dingen, die bei einem Haus keine Rolle spielen: Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Beschlüsse der Eigentümer und Verwaltung.

Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs von der Bewertung bis zum Notar beschreiben wir auf der Seite zum Immobilienverkauf in Straubing. Hier geht es um das, was bei der Wohnung hinzukommt.

Diese Unterlagen verlangen Käufer bei einer Wohnung

  • Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung

    Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zum Sondereigentum gehören und wie hoch Ihr Miteigentumsanteil ist (§ 8 WEG). Dort stehen auch Sondernutzungsrechte wie ein Stellplatz oder ein Gartenanteil sowie die Regeln der Gemeinschaft. Sie ist das erste Dokument, das ein Käufer lesen möchte.

  • Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung

    Der Verwalter stellt jährlich einen Wirtschaftsplan auf und erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres die Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Daraus lesen Käufer das monatliche Hausgeld ab und sehen, wofür die Gemeinschaft ihr Geld ausgibt.

  • Vermögensbericht und Stand der Erhaltungsrücklage

    Der Verwalter erstellt nach Jahresende einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen und einer Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEG). Die Eigentümer sollen eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), damit Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden können.

  • Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschluss-Sammlung

    Die Beschluss-Sammlung führt der Verwalter; Einsicht haben die Eigentümer und von ihnen ermächtigte Dritte (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Käufer suchen darin nach beschlossenen Sanierungen, Sonderumlagen und Streit in der Gemeinschaft.

  • Energieausweis

    Er ist bei einem Verkauf Pflicht und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Fehlende Unterlagen besorgen wir mit Ihnen; die Unterlagenbeschaffung gehört zu unserer Leistung.

  • Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung

    Sie gehören bei jedem Verkauf in die Mappe. Bei der Wohnung sollten Grundriss und Teilungserklärung zusammenpassen; weicht die tatsächliche Nutzung von den Plänen ab, klären Sie das vor dem Vermarktungsstart.

Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen: Was Käufer wissen wollen

Das Hausgeld ist für Käufer neben der Finanzierungsrate die zweite feste Monatsgröße. Es deckt die laufenden Kosten der Gemeinschaft und enthält einen Beitrag zur Rücklage. Ein hohes Hausgeld ist kein Makel, wenn die Abrechnung nachvollziehbar zeigt, wofür es ausgegeben wird.

Offene Punkte aus den Beschlüssen sollten Sie vor dem ersten Inserat selbst kennen: Ist eine Sanierung beschlossen, aber noch nicht bezahlt? Steht eine Sonderumlage an? Käufer fragen danach, und im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer bereits beschlossene Zahlungen trägt. Die genaue Formulierung gehört in die Hand des Notars.

Wir sichten Ihre Unterlagen und besprechen mit Ihnen, was ein Interessent darin finden wird, bevor er es selbst findet.

Besonderheiten, die den Verkauf einer Wohnung beeinflussen

  • Zustimmung zum Verkauf kann nötig sein.

    In manchen Gemeinschaftsordnungen ist für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer vorgesehen. Ohne diese Zustimmung ist der Verkauf nicht wirksam; sie darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 WEG). Ob das bei Ihrer Wohnung gilt, steht in der Teilungserklärung und lässt sich vor dem Vermarktungsstart klären.

  • Bei einer vermieteten Wohnung übernimmt der Käufer den Mietvertrag.

    Verkaufen Sie eine bereits vermietete Wohnung, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, kann dem Mieter außerdem ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB).

  • Stellplatz, Keller und Garten sind nicht automatisch Teil der Wohnung.

    Ob sie zum Sondereigentum gehören oder als Sondernutzungsrecht zugewiesen sind, steht in der Teilungserklärung. Im Exposé und im Kaufvertrag sollte es genau so stehen, damit Käufer nichts annehmen, was ihnen nicht zusteht.

  • Eine anstehende Sanierung gehört offen auf den Tisch.

    Käufer wollen wissen, ob eine größere Maßnahme am Gemeinschaftseigentum beschlossen ist, was sie kostet und ob die Rücklage reicht. Wer das von sich aus nennt, nimmt dem Gespräch die Schärfe.

So ermitteln wir den Angebotspreis einer Eigentumswohnung

Bei Eigentumswohnungen rechnen wir standardmäßig mit dem Vergleichswertverfahren: beurkundete Kaufpreise ähnlicher Objekte aus der Kaufpreissammlung, korrigiert um Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung. Bei vermieteten Wohnungen kommt das Ertragswertverfahren dazu, wenn es passt. Das Ergebnis ist eine Markteinschätzung, kein Verkehrswertgutachten.

Bei einer Wohnung beeinflussen zusätzlich Etage, Balkon oder Terrasse, Stellplatz und der Zustand der Gemeinschaft den Preis, den Käufer ansetzen. Deshalb gehört die Unterlagenmappe zur Preisfindung und nicht erst zur Vermarktung.

Rechtliche Angaben nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB), abgerufen auf gesetze-im-internet.de am 15.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung: Für Ihren Einzelfall berät Sie der Notar.

Ablauf

So läuft es mit CELT in Straubing

  1. Unterlagen sichten

    Wir gehen gemeinsam durch, was vorhanden ist: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis. Fehlendes beschaffen wir mit Ihnen.

  2. Bewertung & Angebotspreis

    Wir sehen uns die Wohnung vor Ort an und leiten den Preis aus Vergleichsobjekten in Straubing ab.

  3. Eigenes Bildmaterial & Exposé

    Foto-, Video- und Drohnenaufnahmen aus eigener Produktion, dazu ein Exposé mit Grundrissen.

  4. Besichtigungen mit geprüften Interessenten

    Wir klären vorab, ob die Finanzierung steht, und koordinieren die Termine.

  5. Verhandlung & Notartermin

    Wir begleiten die Preisverhandlung und den Weg bis zur Beurkundung beim Notar.

Eigentumswohnung in Straubing — Außenansicht, 103 m²
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Worauf es in Straubing ankommt

Wohnung für Eigennutzer

Eigennutzer fragen nach Zustand, Hausgeld und Nachbarschaft in der Gemeinschaft. Die Unterlagen beantworten die meisten Fragen schon vor der Besichtigung.

Vermietete Wohnung

Hier kommen Mietvertrag und aktuelle Nebenkostenabrechnungen in die Mappe, und der Preis hängt auch an der Miete.

Altbau und Neubau

Von der Altbauwohnung bis zur Wohnung im Neubauprojekt: Die Dokumente unterscheiden sich, der Anspruch an Vollständigkeit nicht.

Vorteile

Ihre Vorteile mit CELT in Straubing

  • Unterlagenmappe mit allem, was Käufer bei einer Eigentumswohnung verlangen
  • Preis aus Vergleichsobjekten in Straubing, nicht aus einem Online-Rechner
  • Eigene Foto-, Video- und Drohnenproduktion, Exposé mit Grundrissen
  • Interessenten werden vor der Besichtigung auf ihre Finanzierung geprüft
Eigentumswohnung in Straubing — Ansicht 5, 92 m²
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Häufige Fragen

Fragen zum Immobilienverkauf in Straubing

Welche Unterlagen brauche ich, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Üblich sind Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Fehlende Unterlagen besorgen wir mit Ihnen.

Muss die Eigentümergemeinschaft meinem Verkauf zustimmen?

Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung das vorsieht (§ 12 WEG). Dann darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Ob das bei Ihrer Wohnung gilt, steht in der Teilungserklärung.

Wie gehe ich mit Hausgeldrückständen oder beschlossenen Sonderumlagen um?

Das regelt der Kaufvertrag. Hilfreich ist eine aktuelle Bestätigung der Verwaltung, dass keine Rückstände bestehen. Wie Nachzahlungen aus der laufenden Abrechnung und bereits beschlossene Zahlungen verteilt werden, sollte der Notar im Vertrag festhalten.

Wie wird der Preis meiner Wohnung in Straubing ermittelt?

Aus beurkundeten Kaufpreisen ähnlicher Objekte (Vergleichswertverfahren), korrigiert um Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung. Das Ergebnis ist eine Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten; brauchen Sie ein Gutachten, sagen wir es Ihnen und verweisen Sie an einen Sachverständigen.

Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Ein Vorkaufsrecht des Mieters kommt in Betracht, wenn die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (§ 577 BGB).

Was kostet es, CELT mit dem Verkauf meiner Wohnung zu beauftragen?

Unterlagenbeschaffung, Foto- und Videoproduktion sowie Käuferprüfung sind in unserer Leistung enthalten und werden nicht gesondert abgerechnet. Die Kosten nennen wir Ihnen im Erstgespräch, bevor etwas vereinbart wird.

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