Wohnung verkaufen: Teilungserklärung, Hausgeld und Beschlusssammlung
Eine Eigentumswohnung verkauft sich anders als ein freistehendes Haus: Sie verkaufen nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil an einer Gemeinschaft mit eigenen Regeln. Diese Regeln stehen in der Teilungserklärung – und jeder Kaufinteressent liest sie.
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Was die Teilungserklärung überhaupt regelt
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Sondereigentum – Ihre Wohnung – und Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück. Sie legt außerdem die Miteigentumsanteile fest, nach denen sich Stimmrecht und Kostenverteilung richten.
Käufer prüfen darüber vor allem eines: Was gehört wirklich zur Wohnung, und was zählt zum Gemeinschaftseigentum, für das alle Eigentümer gemeinsam aufkommen? Ein Balkon oder ein Kellerabteil ist nicht automatisch Sondereigentum – das steht in der Erklärung, nicht im Grundbuch allein.
Hausgeld: mehr als eine Nebenkostenposition
Das Hausgeld deckt die laufenden Kosten der Gemeinschaft – Hausmeister, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung – und enthält einen Anteil, der in die Instandhaltungsrücklage fließt. Für Käufer ist die Höhe des Hausgelds ein wichtiger Vergleichswert, weil sie die monatliche Belastung neben der Finanzierung direkt bestimmt.
Legen Sie deshalb die letzte Jahresabrechnung und den aktuellen Wirtschaftsplan offen. Eine hohe Instandhaltungsrücklage ist dabei kein Nachteil, sondern ein Argument: Sie zeigt, dass für anstehende Sanierungen bereits vorgesorgt ist.
Die Beschlusssammlung
In der Beschlusssammlung stehen alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung – etwa zu Sanierungen, Sonderumlagen oder Hausordnung. Käufer und ihre Banken verlangen regelmäßig Einsicht, weil ein bereits beschlossenes, aber noch nicht bezahltes Bauvorhaben eine finanzielle Verpflichtung ist, die mit der Wohnung auf den neuen Eigentümer übergeht.
Prüfen Sie deshalb vor dem Verkauf selbst, ob Beschlüsse mit offenen Zahlungsverpflichtungen vorliegen, und legen Sie diese transparent offen. Unentdeckt aufzutauchen kostet in der Regel mehr Vertrauen als das Beschluss selbst.
Rückstände und die Haftung nach dem Verkauf
Offene Hausgeldzahlungen früherer Eigentümer gehen nicht automatisch auf den Käufer über. Trotzdem klärt ein sauberer Verkauf diesen Punkt ausdrücklich: eine aktuelle Bestätigung der Verwaltung, dass keine Rückstände bestehen, nimmt beiden Seiten die Unsicherheit.
Was das für Ihre Unterlagenmappe bedeutet
Zur Grundausstattung – Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung – kommen bei einer Eigentumswohnung diese vier Dokumente hinzu:
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Aktuelle Bestätigung der Verwaltung zu Hausgeldrückständen
Fachlich verantwortet von CELT Immobilien GmbH
Straubinger Maklerbüro seit 2010, seit 2015 auch als Bauträger tätig.
Unser TeamKurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum ist der Teil, den Sie allein nutzen und über den Sie frei verfügen – im Wesentlichen Ihre Wohnung. Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade oder Treppenhaus gehört allen Eigentümern gemeinsam.
Übernimmt der Käufer offene Hausgeldrückstände?
Nicht automatisch. Trotzdem sollte eine aktuelle Bestätigung der Verwaltung vorliegen, dass keine Rückstände bestehen.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?
Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Betrag. Eine höhere Rücklage senkt aber das Risiko künftiger Sonderumlagen und ist für Käufer ein Pluspunkt.
Wo bekomme ich die Beschlusssammlung her?
Von der Hausverwaltung. Sie ist gesetzlich verpflichtet, sie zu führen und Eigentümern auf Verlangen Einsicht zu gewähren.
Wie sieht es bei Ihnen konkret aus?
Ein Ratgeber kann allgemein bleiben, Ihre Immobilie ist es nicht. Ein Gespräch klärt meistens mehr als drei Artikel.
