Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf

Warum die Mappe vor dem Inserat steht

Käufer, die ernsthaft finanzieren wollen, bringen ihre Bank früh ins Boot. Die Bank verlangt Grundbuchauszug, Grundriss und Wohnflächenberechnung, bevor sie eine Finanzierungszusage gibt. Fehlen diese Unterlagen, verzögert sich nicht die Verhandlung, sondern die Zusage – und damit der ganze Zeitplan.

Ein zweiter Effekt kommt hinzu: Eine vollständige Mappe wirkt auf Interessenten wie ein Beleg für einen gepflegten Zustand. Eine unvollständige weckt Misstrauen, selbst wenn am Haus alles in Ordnung ist.

Die Grundausstattung für jedes Haus

Diese Dokumente braucht jeder Verkauf, unabhängig von Objektart oder Situation:

• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate (Grundbuchamt)
• Flurkarte und amtlicher Lageplan (Katasteramt)
• Baubeschreibung und Grundrisse (eigene Unterlagen oder Bauamt)
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis nach § 80 GEG
• Nachweis der zuletzt gezahlten Grundsteuer
• Fotodokumentation und Belege zu Modernisierungen der letzten Jahre

Zusätzlich bei einer vermieteten Immobilie

Verkauft sich ein vermietetes Haus, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Er will deshalb genau wissen, worauf er sich einlässt:

• Aktueller Mietvertrag mit allen Nachträgen
• Übersicht über Kaution und deren Anlage
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweis über bereits ausgesprochene Mieterhöhungen

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Bei Wohnungseigentum kommen Unterlagen aus der Verwaltung hinzu, ohne die kein Notar beurkundet:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung
• Nachweis über die Instandhaltungsrücklage

Wenn das Haus geerbt wurde

Vor dem Verkauf müssen Sie selbst als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür braucht das Grundbuchamt einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament samt Eröffnungsprotokoll. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, verkauft nicht einer allein – alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen oder gemeinsam im Kaufvertrag auftreten.

Wie sich ein Erbe steuerlich auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie das bei einer Erbschaft immer von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Preis kommunizieren.

Was eine fehlende Unterlage wirklich kostet

Nicht Geld im ersten Schritt, sondern Zeit: Jede nachgereichte Unterlage bedeutet eine weitere Woche Wartezeit auf die Bank des Käufers. Bei mehreren Interessenten kann das dazu führen, dass der eigentlich passende Käufer abspringt, während die Mappe noch zusammengestellt wird.

Wer unsicher ist, welche Unterlage im eigenen Fall fehlt oder wie sich der Zustand des Hauses auf den Preis auswirkt, bekommt darauf in einer Ersteinschätzung eine konkrete Antwort statt einer allgemeinen Liste.