Vermietete Wohnung verkaufen: Mietvertrag, Vorkaufsrecht und Eigenbedarf

Kauf bricht nicht Miete

Verkaufen Sie vermieteten Wohnraum, nachdem Sie ihn dem Mieter überlassen haben, tritt der Käufer für die Dauer seines Eigentums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Miete, Mietdauer und Kündigungsschutz bleiben, wie sie sind.

Erfüllt der Käufer seine Pflichten gegenüber dem Mieter nicht, haften Sie als bisheriger Vermieter zunächst weiter, ähnlich wie ein Bürge. Die Haftung endet, wenn der Mieter durch Ihre Mitteilung vom Eigentumsübergang erfährt, es sei denn, er kündigt zum ersten zulässigen Termin. Informieren Sie den Mieter deshalb schriftlich über den Verkauf.

Auch die Mietkaution geht über: Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit. Zurückfordern muss der Mieter sie bei Mietende zunächst vom Käufer; kann er sie dort nicht erhalten, bleibt der bisherige Vermieter zur Rückgabe verpflichtet (§ 566a BGB). Im Kaufvertrag sollte deshalb geregelt sein, wie die Kaution übergeben wird.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde an der Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden, steht dem Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Ausgenommen ist der Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige.

Sie oder der Käufer müssen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Die Einzelheiten, auch zu Fristen, ergeben sich aus den allgemeinen Vorkaufsvorschriften; der Notar baut sie in den Ablauf ein.

Eigenbedarf des Käufers und die Sperrfrist

Interessenten, die selbst einziehen wollen, fragen nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf oder auf erhebliche wirtschaftliche Verwertungshindernisse berufen (§ 577a BGB).

In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann die Landesregierung diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Ob für Ihren Standort eine solche Verordnung gilt, prüfen Notar oder Anwalt. Für Käufer, die die Wohnung selbst nutzen möchten, ist diese Frage wichtig für die Kaufentscheidung.

Diese Unterlagen erwarten Käufer zusätzlich

Zu den Unterlagen, die bei jeder Eigentumswohnung gebraucht werden, kommen bei einer vermieteten Wohnung diese hinzu:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen
• Aufstellung der aktuellen Miete und der Zahlungseingänge
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise über Mieterhöhungen und Modernisierungsankündigungen
• Angaben zur Mietkaution
• Übergabeprotokoll aus dem Mietbeginn, falls vorhanden

Preis und Vermarktung bei einer vermieteten Wohnung

Bei vermieteten Objekten spielt neben dem Vergleichspreis die Miete eine Rolle: Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die Mieteinnahmen. Kapitalanleger rechnen außerdem mit der Rendite; wie das geht, zeigt unser Beitrag zur Mietrendite.

Stimmen Sie Besichtigungstermine früh mit dem Mieter ab. Ein kooperativer Mieter erleichtert den Verkauf, ein verärgerter erschwert ihn. Wie der Ablauf im Einzelnen aussieht, klärt ein Gespräch über Ihre konkrete Wohnung.