Vermieten statt verkaufen: Rendite, Mietrecht und Pflichten

Rendite ehrlich rechnen

Die Bruttomietrendite ist schnell ermittelt: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Sie taugt nur zum groben Vergleich, weil sie weder die Nebenkosten des Erwerbs noch die laufenden Ausgaben kennt.

Die Nettomietrendite zieht die Kaufnebenkosten ab – in Bayern 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus Notar und Grundbuch – und zusätzlich die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Sie liegt deutlich niedriger und ist die Zahl, mit der sich planen lässt.

Wer bereits Eigentümer ist, rechnet noch einmal anders. Maßstab ist dann nicht der Kaufpreis, sondern der Verkaufserlös, auf den Sie verzichten. Die Mieteinnahme muss sich gegen die Verzinsung dieses Betrags behaupten. Nicht umlagefähig sind:

• Verwaltungskosten, bei Eigentumswohnungen der entsprechende Anteil des Hausgelds
• Instandhaltung und Reparaturen
• Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage
• Mietausfall bei Leerstand oder Zahlungsausfall
• Kosten der Neuvermietung

Steuern: was anfällt und was sich abziehen lässt

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gegenrechnen lassen sich Werbungskosten wie Darlehenszinsen, Verwaltung, Instandhaltung und Versicherungen sowie die Abschreibung auf das Gebäude.

Die lineare Gebäudeabschreibung beträgt 2 Prozent jährlich bei Fertigstellung ab 1925 und 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG). Auf den Grundstücksanteil gibt es keine Abschreibung.

Wichtig für alle, die später doch verkaufen wollen: Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer gilt auch für vermietete Objekte. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift dagegen nur, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt haben (§ 23 EStG). Wer sein Haus länger vermietet und dann innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, versteuert den Gewinn. Diese Frage gehört vor die Vermietungsentscheidung – und zum Steuerberater.

Mietrecht: worauf Sie sich festlegen

Ein Mietvertrag bindet stärker, als viele erwarten. Kündigen kann der Vermieter nur mit berechtigtem Interesse, in der Praxis meist wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB). Der muss für eine konkrete Person konkret begründet werden.

Mieterhöhungen sind ebenfalls nicht frei. Erhöht werden darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens aber um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesverordnung ausweist, sind es 15 Prozent.

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden (§ 551 BGB).

Die Kündigungsfrist des Vermieters wächst mit der Mietdauer (§ 573c BGB):

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• Ab 5 Jahren: 6 Monate
• Ab 8 Jahren: 9 Monate

Laufende Pflichten

Vermieten ist eine Tätigkeit, keine Anlage, die man liegen lässt. Wer die Aufgaben abgibt, zahlt eine Hausverwaltung und mindert damit die Rendite weiter. Dauerhaft dazu kommen:

• Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums – danach sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB)
• Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache
• Verkehrssicherungspflicht, etwa Räum- und Streupflicht
• Energieausweis, den Sie Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen
• Erreichbarkeit bei Störungen und Mängelanzeigen

Später verkaufen: was ein Mietvertrag bedeutet

Ein Verkauf bleibt jederzeit möglich, der Mietvertrag läuft aber weiter. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Miete, Fristen und Vertragsbedingungen bleiben, wie sie sind.

Damit verkleinert sich der Käuferkreis auf Kapitalanleger. Eigennutzer scheiden meist aus, weil sie nicht einziehen können. Vermietete Objekte erzielen deshalb in der Regel geringere Preise als vergleichbare freie Immobilien.

Die Entscheidung ist damit keine Frage von entweder oder, sondern eine Frage der Reihenfolge: Wer in absehbarer Zeit verkaufen will, sollte nicht kurz vorher langfristig vermieten.