Immobilienbewertung: Welche Verfahren es gibt und was wirklich zählt
Der Wert einer Immobilie ist kein Gefühl, sondern das Ergebnis eines definierten Verfahrens. Welches angewendet wird, hängt von der Nutzung ab.
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Vergleichswertverfahren
Standard bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Herangezogen werden tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses – korrigiert um Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung.
Ertragswertverfahren
Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Jahresreinertrag, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer.
Sachwertverfahren
Bei selbstgenutzten Spezialimmobilien ohne ausreichende Vergleichsdaten. Ermittelt werden Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung.
Warum Online-Rechner abweichen
Automatisierte Bewertungen kennen weder Grundrissqualität noch Feuchteschäden, Heizungsalter oder Lärmbelastung. In heterogenen Märkten wie Straubing führt das zu Abweichungen von häufig 10 bis 20 Prozent.
- Kein Blick auf Sanierungsstand und Bauschäden
- Mikrolage wird nur grob erfasst
- Rechte und Lasten im Grundbuch bleiben unberücksichtigt
- Aktuelle Nachfrage im Segment fehlt
Wertermittlung, Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten?
Für den Verkauf genügt eine fundierte Markteinschätzung, wie CELT sie auf Basis echter Vergleichsdaten aus dem eigenen Bestand erstellt. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie dagegen bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Finanzamtsverfahren – das erstellt ausschließlich ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger, nicht CELT.
Fachlich verantwortet von CELT Immobilien GmbH
Straubinger Maklerbüro seit 2010, seit 2015 auch als Bauträger tätig.
Unser TeamKurz beantwortet
Ist eine Immobilienbewertung kostenlos?
Eine Marktwerteinschätzung zum Zweck des Verkaufs bieten wir Eigentümern kostenlos und unverbindlich an. Für Gericht, Finanzamt oder Bank brauchen Sie ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten – das erstellt ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger, nicht CELT.
Wie genau sind Online-Immobilienbewertungen?
Sie liefern eine grobe Spanne. Ohne Objektbesichtigung fehlen Sanierungsstand, Grundrissqualität und Mikrolage – Abweichungen von 10 bis 20 Prozent sind üblich.
Wie lange dauert eine Bewertung?
Nach der Vor-Ort-Aufnahme erhalten Sie die schriftliche Wertindikation in der Regel innerhalb von 48 Stunden.
Wie sieht es bei Ihnen konkret aus?
Ein Ratgeber kann allgemein bleiben, Ihre Immobilie ist es nicht. Ein Gespräch klärt meistens mehr als drei Artikel.
