Bodenrichtwert nachschlagen: BayernAtlas, Gutachterausschuss und Aussagekraft

Was der Bodenrichtwert ist

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie beruhen auf der Kaufpreissammlung, werden flächendeckend ermittelt und für Zonen mit weitgehend gleicher Art und gleichem Maß der Nutzung gebildet (§ 196 BauGB). Angegeben werden sie in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche.

Ermittelt werden sie von den Gutachterausschüssen. In bebauten Gebieten gilt der Wert, den der Boden unbebaut hätte; das Gebäude steckt im Bodenrichtwert also nicht drin.

Wo Sie ihn für Straubing nachschlagen

Die Werte lassen sich im BayernAtlas unter bodenrichtwerte.bayern.de kostenfrei auf der Karte ansehen: Sie wählen einen Punkt, das Portal zeigt die Richtwertzone mit ihrem Wert. Zu jedem Wert gehören nach § 196 BauGB die wertbeeinflussenden Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa seine Nutzung und Größe.

Eine amtliche schriftliche Auskunft erteilt die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses gegen Gebühr; beantragen können Sie sie auch über BORIS-Bayern. Jeder kann nach § 196 BauGB Auskunft verlangen. Die Gutachterausschüsse sind bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten angesiedelt, zuständig ist der Ausschuss für das Gebiet, in dem das Grundstück liegt.

Wie aktuell die Werte sind

Die Werte werden zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt (§ 196 BauGB). In Bayern sind aktuelle Stichtage der 1. Januar 2024 und der 1. Januar 2026. Die Werte zum Stichtag 2026 wurden ab April 2026 schrittweise im BayernAtlas eingestellt; die übrigen Gutachterausschüsse sollten bis Ende Juni 2026 folgen. Das Portal trennt die Stichtage. Prüfen Sie deshalb, welcher Stand für Ihre Zone angezeigt wird.

Zwischen zwei Stichtagen bildet der Wert die Marktentwicklung nicht ab. Bei einem Kauf oder Verkauf ist er ein Ausgangspunkt, kein Tagespreis.

Was der Wert aussagt und was nicht

Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Ihr Grundstück kann abweichen, etwa durch Größe, Zuschnitt oder Erschließung; dann sind Zu- oder Abschläge nötig. Für die private Kaufpreisfindung hat der Wert nur den Charakter eines Richtwerts, er ist nicht bindend.

Auch der Entwicklungszustand spielt eine Rolle. Die Immobilienwertermittlungsverordnung unterscheidet zwischen Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land (§ 3 ImmoWertV). Rohbauland zum Beispiel ist für Bebauung vorgesehen, aber noch nicht erschlossen oder noch nicht baureif zugeschnitten.

Beispiel mit frei gewählten Zahlen, kein Wert für Straubing: Beträgt der Bodenrichtwert 400 Euro je Quadratmeter und ist das Grundstück 600 Quadratmeter groß, ergibt sich als Ausgangswert für den Boden 240.000 Euro. Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Erschließung oder Lage kommen darauf an. Ein vorhandenes Haus ist darin nicht enthalten.

Was Sie zusätzlich klären sollten

Der Bodenrichtwert sagt nichts darüber, ob Sie auf dem Grundstück bauen dürfen. Das ergibt sich aus dem Bebauungsplan (§ 30 BauGB), den Sie bei der Stadt oder Gemeinde erhalten. Hinzu kommen der Erschließungsstand und Rechte Dritter im Grundbuch, etwa Wegerechte.

Eine Markteinschätzung berücksichtigt diese Punkte zusätzlich zum Bodenrichtwert. Sie ist kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB; ein solches Gutachten erstellt nur ein öffentlich bestellter oder zertifizierter Sachverständiger.