Der Notartermin: Ablauf, Wartefrist und was Sie mitbringen

Wer den Notar aussucht und für wen er arbeitet

Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er dessen Kosten trägt. Eine Pflicht dazu gibt es nicht, die Parteien können sich auch anders einigen.

Der Notar vertritt keine Seite. Er ist zur Neutralität verpflichtet, belehrt beide Parteien und formuliert den Vertrag so, dass die Interessen beider berücksichtigt sind. Wer eine echte Interessenvertretung möchte, braucht zusätzlich einen Anwalt.

Was der Notar nicht prüft, wird häufig unterschätzt: Er bewertet weder den Kaufpreis noch den baulichen Zustand und recherchiert nicht, ob die Angaben zum Objekt zutreffen.

Die Zwei-Wochen-Frist

Ist auf einer Seite ein Verbraucher beteiligt, soll ihm der Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Die Frist ist Ihre Lesezeit. Nutzen Sie sie, statt auf sie zu verzichten, um einen Termin vorzuziehen.

Besonders prüfenswert im Entwurf sind Kaufpreis und Zahlungsziel, der Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, die Regelung zur Haftung für Sachmängel, die Angaben zu Rechten Dritter aus dem Grundbuch sowie die Voraussetzungen für die Fälligkeit. Fragen klärt man vor dem Termin, nicht während der Verlesung.

Beim Termin verliest der Notar den gesamten Vertrag. Das wirkt zäh, ist aber der eigentliche Zweck der Veranstaltung: Was verlesen wurde, gilt als bekannt. Danach unterschreiben beide Seiten und der Notar.

Was Sie mitbringen müssen

Der Notar teilt vorab mit, welche Unterlagen er braucht. Wer nicht persönlich erscheinen kann, lässt sich vertreten – dafür genügt keine private Vollmacht, sie muss notariell beglaubigt sein.

In fast allen Fällen benötigt werden:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• Steuerliche Identifikationsnummer – der Notar muss sie in der Anzeige an das Finanzamt angeben
• Bankverbindung für die Kaufpreiszahlung
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und gegebenenfalls die Zustimmung des Verwalters
• Bei Vertretung: notariell beglaubigte Vollmacht

Nach der Beurkundung: der Weg zum Geld

Mit der Unterschrift ist der Vertrag geschlossen, das Eigentum wechselt aber noch nicht. Der Notar arbeitet zunächst eine Kette von Voraussetzungen ab, bevor der Kaufpreis überhaupt fällig wird.

Erst wenn alles vorliegt, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung. Ab diesem Zeitpunkt läuft die im Vertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Parallel meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt, das dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer zusendet – in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Ist sie gezahlt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt. Zwischen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch vergehen deshalb regelmäßig mehrere Wochen bis Monate.

Bis zur Fälligkeitsmitteilung erledigt der Notar unter anderem:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers
• Löschungsunterlagen der Banken für alte Grundschulden einholen
• Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht einholen (Negativattest)
• Erforderliche Genehmigungen beschaffen, etwa die Zustimmung des WEG-Verwalters

Kosten und die Frage nach dem Rücktritt

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich festgelegt (GNotKG). Verhandeln lässt sich daran nichts. Als Orientierung: rund 1,5 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für das Grundbuch, getragen üblicherweise vom Käufer. Der Verkäufer zahlt die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschung seiner Grundschulden.

Ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Der beurkundete Vertrag bindet beide Seiten. Ein Ausstieg ist nur möglich, wenn der Vertrag selbst ein Rücktrittsrecht vorsieht oder beide Seiten die Aufhebung erneut beurkunden lassen – mit erneuten Kosten. Wer sich unsicher ist, verschiebt deshalb besser den Termin, als im Termin zu unterschreiben.