Immobilie verkaufen und Steuern: Spekulationsfrist einfach erklärt
Nicht jeder Immobilienverkauf löst Steuer aus. Ob und wie viel, hängt von zwei Fragen ab: Wie lange gehört Ihnen die Immobilie schon, und haben Sie selbst darin gewohnt? Dieser Artikel erklärt die Grundregeln – die Prüfung des Einzelfalls gehört in eine Steuerberatung.
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Die Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG
Verkaufen Sie eine Immobilie, die nicht durchgehend selbst genutzt war, innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, gilt der Gewinn steuerlich als privates Veräußerungsgeschäft. Er wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – zusätzlich zu Ihrem übrigen Einkommen.
Maßgeblich sind dabei nicht Umzugsdatum oder Schlüsselübergabe, sondern die Daten der notariellen Verträge: der Tag des Kaufvertrags und der Tag des Verkaufsvertrags. Liegen dazwischen mehr als zehn Jahre, fällt keine Spekulationssteuer an – unabhängig von der Nutzung.
Die Ausnahme: Eigennutzung
Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend selbst bewohnt hat, verkauft steuerfrei – auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Das gilt bereits, wenn diese drei Kalenderjahre nur zusammenhängend abgedeckt sind, nicht volle 36 Monate.
Diese Ausnahme betrifft die eigene Wohnnutzung, keine Vermietung. Stand die Immobilie in diesem Zeitraum leer oder war sie vermietet, greift sie nicht ohne Weiteres – hier entscheidet der Einzelfall.
Wie sich der Gewinn berechnet
Grundlage ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, gemindert um bereits geltend gemachte Abschreibungen und erhöht um Veräußerungskosten wie Notar- und Maklerkosten. Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt für die Fristberechnung der Erwerb durch den Rechtsvorgänger – nicht der Tag der Erbschaft.
Sonderfall: geerbte Immobilie
Erben Sie ein Haus, das der Erblasser bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft hatte, können Sie es steuerfrei verkaufen – die Frist läuft mit dem ursprünglichen Kaufdatum weiter. War der Kauf jünger, zählt weiterhin dessen Datum, nicht der Erbfall. Ob und wie sich das im konkreten Fall auswirkt, insbesondere bei mehreren Erben, lassen Sie im Einzelfall prüfen.
Was mit dem Preis zusammenhängt, aber nichts mit der Steuer
Die Grunderwerbsteuer beim Kauf zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten nach §§ 656a ff. BGB. Beides beeinflusst den Nettoerlös, hat aber mit der Spekulationssteuer nichts zu tun.
Was Sie jetzt tun können
Für die steuerliche Einordnung zählen zwei Daten aus Ihren Unterlagen: das Datum des damaligen Kaufvertrags und Ihre Wohnsituation der letzten drei Kalenderjahre. Mit einer realistischen Werteinschätzung wissen Sie zusätzlich, mit welchem Verkaufspreis Sie überhaupt rechnen.
Fachlich verantwortet von CELT Immobilien GmbH
Straubinger Maklerbüro seit 2010, seit 2015 auch als Bauträger tätig.
Unser TeamKurz beantwortet
Ab wann ist der Verkauf steuerfrei, ohne dass ich dort gewohnt habe?
Grundsätzlich nach zehn Jahren zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag (§ 23 EStG), unabhängig von der Nutzung.
Muss ich zehn volle Jahre selbst gewohnt haben, um steuerfrei zu verkaufen?
Nein. Es reicht die Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, auch wenn das keine vollen 36 Monate ergibt.
Zählt bei einer geerbten Immobilie das Datum der Erbschaft oder des ursprünglichen Kaufs?
Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der Kauf durch den Erblasser. Der Erbfall selbst setzt keine neue Frist in Gang.
Wo bekomme ich eine verbindliche Einschätzung für meinen Fall?
Bei einem Steuerberater. Dieser Artikel erklärt nur die allgemeine Rechtslage, keine steuerliche Beratung im Einzelfall.
Wie sieht es bei Ihnen konkret aus?
Ein Ratgeber kann allgemein bleiben, Ihre Immobilie ist es nicht. Ein Gespräch klärt meistens mehr als drei Artikel.
