Grundbuch verstehen: Abteilungen I bis III und was Lasten bedeuten

Wer einsehen darf und wie das Blatt aufgebaut ist

Das Grundbuch ist nicht öffentlich. Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Das trifft auf Eigentümer, Notare, Gerichte und Gläubiger zu – bloße Neugier oder ein allgemeines Kaufinteresse genügen nicht. Kaufinteressenten sehen den Auszug in der Regel über den Notar oder mit einer Vollmacht des Eigentümers.

Geführt wird das Grundbuch beim Amtsgericht. Ein einfacher Grundbuchausdruck kostet 10 Euro, ein amtlicher beglaubigter Ausdruck 20 Euro. Für den Verkauf sollte der Auszug nicht älter als drei Monate sein.

Aufgebaut ist ein Grundbuchblatt immer gleich: ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

• Bestandsverzeichnis: Lage, Gemarkung, Flurstück, Größe und die Rechte, die dem Grundstück zustehen – etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück
• Abteilung I: die Eigentümer und der Grund des Erwerbs, also Kauf, Erbfolge oder Zuschlag in der Versteigerung
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
• Abteilung III: Grundpfandrechte, also Hypotheken und Grundschulden

Abteilung II: die Lasten, die den Preis bewegen

In Abteilung II steht alles, was die Nutzung des Grundstücks oder die Verfügung darüber einschränkt. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann den Wert erheblich mindern, weil der Berechtigte weiter im Haus wohnen darf. Gelöscht wird beides nur mit seiner Bewilligung, häufig gegen eine Ablösezahlung.

Typische Einträge:

• Wege- und Leitungsrechte zugunsten von Nachbarn oder Versorgern
• Wohnrecht und Nießbrauch, oft aus einer Übergabe an Kinder
• Vorkaufsrechte
• Reallasten, etwa vereinbarte Pflege- oder Leistungspflichten
• Nacherbenvermerk, Insolvenz- oder Zwangsversteigerungsvermerk
• Auflassungsvormerkung – sie sichert dem Käufer während der Abwicklung den Anspruch auf Eigentumsübertragung

Abteilung III: Grundschulden löschen sich nicht von selbst

Grundschulden bleiben eingetragen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Für einen lastenfreien Verkauf braucht es eine Löschungsbewilligung der Bank. Die Löschung kostet Grundbuchgebühren, die sich nach dem eingetragenen Nennbetrag richten, nicht nach der Restschuld – eine alte, längst abbezahlte Grundschuld über einen hohen Betrag kann deshalb überraschend teuer sein.

Ist das Darlehen noch offen, wickelt der Notar die Ablösung über den Kaufpreis ab: Ein Teil des Geldes geht direkt an die Bank, die im Gegenzug die Löschungsunterlagen freigibt. Fordern Sie die Unterlagen früh an, Banken brauchen dafür regelmäßig mehrere Wochen.

Die Reihenfolge der Eintragungen ist keine Formsache. Sie bestimmt den Rang und damit, wer im Verwertungsfall zuerst bedient wird.

Bayern führt kein Baulastenverzeichnis

In den meisten Bundesländern werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen – etwa die Übernahme fremder Abstandsflächen oder die Sicherung einer Zufahrt – in einem eigenen Baulastenverzeichnis beim Bauamt geführt. Bayern gehört nicht dazu.

Vergleichbare Verpflichtungen werden hier stattdessen als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Für Straubinger Objekte heißt das: Abteilung II ist zugleich die Stelle, an der solche baurechtlichen Bindungen sichtbar werden. Wer beim Bauamt nach einer Baulast fragt, sucht in Bayern an der falschen Stelle.

Was vor dem Verkauf zu prüfen ist

Ein aktueller Auszug vor dem Vermarktungsstart erspart Überraschungen kurz vor der Beurkundung. Was die Einträge im Einzelfall rechtlich bedeuten, klärt der Notar; für die Vorbereitung genügt es, die offenen Punkte früh zu kennen.

Drei Fragen lohnen den genauen Blick:

• Stimmen die eingetragenen Eigentümer? Nach einem Erbfall muss das Grundbuch zuerst berichtigt werden.
• Welche Rechte Dritter stehen in Abteilung II – und wer müsste einer Löschung zustimmen?
• Welche Grundschulden stehen in Abteilung III, und liegt die Löschungsbewilligung der Bank bereits vor?