Kapitalanlage-Wohnung: Mietrendite richtig berechnen
Mit der Mietrendite lässt sich eine Kapitalanlage-Wohnung grob einordnen: Wie viel Miete kommt im Jahr herein, gemessen am eingesetzten Geld? Dieser Beitrag erklärt die gängigen Kennzahlen an einem durchgerechneten Beispiel. Alle Zahlen darin sind frei gewählt und sagen nichts über Mieten oder Preise in Straubing.
- Lesezeit
- 6 Minuten
- Aktualisiert
Bruttomietrendite: die schnelle Kennzahl
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Beispiel (frei gewählte Zahlen): Eine Wohnung kostet 200.000 Euro und wird für 700 Euro Kaltmiete im Monat vermietet. Das sind 8.400 Euro im Jahr, die Bruttomietrendite beträgt 8.400 ÷ 200.000 × 100 = 4,2 Prozent.
Die Kennzahl ist schnell berechnet, aber grob: Sie ignoriert Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten, die Sie als Eigentümer tragen.
Kaufpreisfaktor: wie viele Jahresmieten der Preis kostet
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im Beispiel sind das 200.000 ÷ 8.400, also rund 23,8 Jahresmieten.
Je niedriger der Faktor, desto weniger Jahresmieten kostet die Wohnung. Wie die Bruttorendite sagt er nichts darüber, was nach den Kosten tatsächlich übrig bleibt.
Nettomietrendite: was nach den Kosten bleibt
Für die Nettomietrendite rechnen Sie ehrlicher: Zum Kaufpreis addieren Sie die Kaufnebenkosten, von der Jahreskaltmiete ziehen Sie die Kosten ab, die Sie als Eigentümer selbst tragen. Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100.
Nicht umlagefähig sind unter anderem Verwaltungs- und Instandhaltungskosten; sie zählen nicht zu den Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen dürfen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Bei einer Eigentumswohnung steckt ein Teil davon im Hausgeld, zum Beispiel der Beitrag zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.
Beispiel mit denselben frei gewählten Zahlen und Annahmen: Als Kaufnebenkosten nehmen wir 6 Prozent des Kaufpreises an, also 12.000 Euro (davon 3,5 Prozent oder 7.000 Euro Grunderwerbsteuer). Die Gesamtinvestition beträgt 212.000 Euro. Vom Hausgeld sollen 120 Euro im Monat nicht umlagefähig sein, das sind 1.440 Euro im Jahr. Für Mietausfall und kleine Reparaturen in der Wohnung setzen wir 600 Euro im Jahr an. Die Kosten betragen zusammen 2.040 Euro.
Es bleiben 8.400 − 2.040 = 6.360 Euro. Die Nettomietrendite beträgt 6.360 ÷ 212.000 × 100 = 3,0 Prozent und liegt damit deutlich unter der Bruttorendite von 4,2 Prozent.
Was die Kennzahlen nicht zeigen
Mietrendite ist eine Rechengröße, keine Prognose und keine Anlageberatung. Sie bildet vieles nicht ab:
- Finanzierungskosten, also Zinsen und Tilgung
- Steuern auf die Mieteinnahmen
- Leerstand und Mieterwechsel
- Künftige Mieterhöhungen und die Grenzen, die das Mietrecht dafür setzt
- Wertentwicklung der Wohnung und anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum
Prüfen, bevor Sie rechnen
Rechnen Sie mit belegten Zahlen statt mit Prospektwerten. Bei einer bereits vermieteten Wohnung tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB); lassen Sie sich Mietvertrag, aktuelle Miete und die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen. Von der Eigentümergemeinschaft brauchen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage. Was bei der Prüfung einer Eigentumswohnung dazugehört, steht in unserer Checkliste zum Wohnungskauf.
Die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen und der Kosten klären Sie mit einem Steuerberater, rechtliche Fragen zum Mietvertrag mit einem Anwalt.
Fachlich verantwortet von CELT Immobilien GmbH
Straubinger Maklerbüro seit 2010, seit 2015 auch als Bauträger tätig.
Unser TeamKurz beantwortet
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und die Kosten, die Sie als Eigentümer selbst tragen, und ist deshalb aussagekräftiger.
Wie berechne ich den Kaufpreisfaktor?
Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Beispiel mit frei gewählten Zahlen: 200.000 Euro ÷ 8.400 Euro ergibt rund 23,8.
Welche Kosten kann ich auf den Mieter umlegen?
Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und bleiben beim Eigentümer.
Gehört die Grunderwerbsteuer in die Renditerechnung?
Ja, sie gehört zu den Kaufnebenkosten und damit zur Gesamtinvestition. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des Kaufpreises.
Was ist eine gute Mietrendite?
Dafür gibt es keinen allgemeingültigen Wert. Vergleichen Sie Nettorenditen auf Basis belegter Zahlen, und berücksichtigen Sie Finanzierung, Steuern und Wertentwicklung, die in der Kennzahl fehlen.
Wie sieht es bei Ihnen konkret aus?
Ein Ratgeber kann allgemein bleiben, Ihre Immobilie ist es nicht. Ein Gespräch klärt meistens mehr als drei Artikel.
