Immobilie in der Scheidung: Verkauf, Auszahlung oder Versteigerung

Wem gehört das Haus?

Entscheidend ist zunächst das Grundbuch, nicht die Ehe. Eigentümer ist, wer in Abteilung I eingetragen ist – bei den meisten Paaren beide zu je einem halben Anteil.

Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft ändert daran nichts. Er führt nicht dazu, dass Vermögen gemeinsam wird. Er sorgt nur dafür, dass der während der Ehe erzielte Wertzuwachs beim Zugewinnausgleich rechnerisch ausgeglichen wird.

Für die Bewertung gilt dabei ein fester Stichtag: der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Wertänderungen danach bleiben beim Zugewinn außen vor. Deshalb sollte eine Wertermittlung zeitnah beauftragt werden.

Vier Wege – mit unterschiedlichem Preisschild

In der Praxis gibt es vier Lösungen. Drei davon setzen eine Einigung voraus.

Die vierte, die Teilungsversteigerung, kann jeder Miteigentümer allein beantragen. Sie endet regelmäßig unter dem Marktwert, weil der Bieterkreis klein ist und das Objekt nicht wie beim freien Verkauf aufbereitet wird. Zusätzlich fallen Gerichts- und Verfahrenskosten an. Wer damit droht, droht deshalb auch sich selbst.

Der Überblick:

• Verkauf und Teilung des Erlöses – der klarste Schnitt, weil beide Seiten aus Darlehen und Verantwortung herauskommen
• Übernahme durch einen Partner mit Auszahlung des anderen – setzt voraus, dass die Bank den Übernehmenden allein als Darlehensnehmer akzeptiert
• Gemeinsames Eigentum behalten und vermieten – funktioniert nur, wenn beide dauerhaft zusammenarbeiten können
• Teilungsversteigerung – die Notlösung, wenn keine Einigung zustande kommt

Das Darlehen läuft weiter

Der häufigste Irrtum: Wer auszieht, sei aus dem Darlehen raus. Beide Ehepartner haften gesamtschuldnerisch weiter, unabhängig davon, wer im Haus wohnt und wer zahlt. Die Bank kann den vollen Betrag von jedem Einzelnen verlangen.

Aus der Haftung entlassen wird nur, wer die schriftliche Zustimmung der Bank hat. Die erteilt sie, wenn der verbleibende Partner das Darlehen allein tragen kann – Einkommensnachweise und eine neue Bonitätsprüfung inklusive.

Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, etwa beim Verkauf, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie den Betrag ab, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen. Er verschiebt die Rechnung mitunter erheblich.

Steuern: zwei Punkte, die überraschen

Überträgt ein Ehepartner seinen Miteigentumsanteil auf den anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – weder unter Ehegatten noch im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten entstehen trotzdem.

Die zweite Seite ist unangenehmer: Eine solche Übertragung gilt steuerlich als Veräußerung. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück und hat der übertragende Partner die Immobilie im maßgeblichen Zeitraum nicht mehr selbst bewohnt, kann ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen (§ 23 EStG). Wer auszieht und sich erst Jahre später auszahlen lässt, kann genau hineinlaufen.

Beides sind Fragen für den Steuerberater. Die rechtlichen Fragen der Auseinandersetzung selbst gehören zum Anwalt oder Notar.

Was praktisch hilft

Der Streit dreht sich fast immer um den Wert, nicht um den Weg. Eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Grundlage nimmt der Diskussion die Basis, weil beide Seiten dieselben Zahlen vor sich haben.

Bewährt hat sich außerdem, die Abwicklung über eine Ansprechperson laufen zu lassen. Termine, Rückfragen und Unterlagen müssen dann nicht zwischen den Getrennten hin- und hergehen.

Eine Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt hat:

• Grundbuch prüfen: Wer ist eingetragen, welche Lasten bestehen?
• Restschuld und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank abfragen
• Neutrale Wertermittlung beauftragen
• Steuerliche Folgen des gewünschten Wegs klären lassen
• Erst dann entscheiden: Verkauf, Auszahlung oder Vermietung