Haus verkaufen mit laufendem Kredit: Was die Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet
Ein noch nicht abbezahltes Darlehen hält niemanden vom Verkauf ab. Es entscheidet nur, ob und wie viel Sie der Bank zusätzlich zur Restschuld zahlen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen.
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Warum die Bank überhaupt etwas verlangt
Ein Darlehen mit fester Zinsbindung ist für die Bank eine feste Einnahme über die vereinbarte Laufzeit. Lösen Sie es vorzeitig ab, entgehen ihr diese Zinserträge. Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht diesen Nachteil aus – sie ist keine Strafe, sondern ein gesetzlich geregelter Ausgleichsanspruch (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB).
Wie sich die Höhe grob zusammensetzt
Die Bank berechnet den Zinsschaden aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Zins und dem Zins, den sie das freigewordene Geld heute wieder anlegen kann, über die verbleibende Zinsbindung. Je höher der ursprüngliche Zins über dem aktuellen Marktzins liegt und je länger die Restlaufzeit, desto höher fällt die Entschädigung aus.
Eine verbindliche Zahl liefert nur die Bank selbst, auf Anfrage über eine Vorfälligkeitsberechnung. Diese sollten Sie einholen, bevor Sie einen Verkaufspreis mit dem Käufer verhandeln – sonst rechnen Sie mit einem Nettoerlös, der so nicht zustande kommt.
Wann keine oder eine geringere Entschädigung anfällt
Drei Situationen mindern oder streichen den Anspruch der Bank:
- Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) – mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung
- Manche Verträge enthalten eine vertragliche Sondertilgungsoption, die Teile der Restschuld entschädigungsfrei ablöst
- Läuft die Zinsbindung während der Vermarktungszeit ohnehin aus, entfällt der Anspruch ab diesem Zeitpunkt
Der Ablauf beim Notartermin
Die Bank verlangt für die Löschung der Grundschuld eine Ablösesumme, die Restschuld plus gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung. Der Notar organisiert den Zahlungsablauf: Der Kaufpreis fließt in Höhe der Ablösesumme direkt an die finanzierende Bank, der restliche Betrag an Sie. So ist sichergestellt, dass die Grundschuld gelöscht werden kann, bevor der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird.
Was das für Ihre Preisplanung bedeutet
Rechnen Sie mit drei Positionen, bevor Sie einen Nettoerlös kalkulieren: die Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die üblichen Verkaufsnebenkosten. Erst danach zeigt sich, was tatsächlich bei Ihnen ankommt – und ob sich der Verkaufszeitpunkt noch verschieben lässt, um eine hohe Entschädigung zu vermeiden.
Fachlich verantwortet von CELT Immobilien GmbH
Straubinger Maklerbüro seit 2010, seit 2015 auch als Bauträger tätig.
Unser TeamKurz beantwortet
Kann ich ein Haus mit laufendem Kredit überhaupt verkaufen?
Ja. Die Bank verlangt bei Verkauf lediglich die Ablösung des Restdarlehens, meist direkt aus dem Kaufpreis über den Notar.
Muss ich immer eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nicht immer. Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigung, und läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, sinkt der Betrag entsprechend.
Wer berechnet die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?
Ausschließlich die finanzierende Bank, auf Anfrage über eine Vorfälligkeitsberechnung. Holen Sie diese vor der Preisverhandlung ein.
Wie läuft die Ablösung beim Notartermin ab?
Der Kaufpreis fließt in Höhe der Ablösesumme direkt an die Bank, der Rest an Sie – so kann die Grundschuld gelöscht werden, bevor der Käufer eingetragen wird.
Wie sieht es bei Ihnen konkret aus?
Ein Ratgeber kann allgemein bleiben, Ihre Immobilie ist es nicht. Ein Gespräch klärt meistens mehr als drei Artikel.
