Haus kaufen: Der Ablauf von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe

1. Besichtigung: Worauf Sie achten sollten

Gehen Sie nicht nur nach dem ersten Eindruck. Sehen Sie sich Dach, Fassade, Keller, Fenster, Heizung und Elektrik an und fragen Sie nach Baujahr, Sanierungen und Reparaturen. Achten Sie auf feuchte Stellen im Keller und an Außenwänden und darauf, ob Grundriss und Wohnfläche zu den Unterlagen passen.

Der Energieausweis muss Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bitten Sie außerdem um diese Unterlagen:

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen
• Bei Doppel- und Reihenhäusern: Angaben zu gemeinsamen Bauteilen und Nachbarrechten

2. Finanzierung klären, bevor Sie ein Angebot machen

Klären Sie mit Ihrer Bank, was Sie sich leisten können, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben. Rechnen Sie dabei die Kaufnebenkosten ein: In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, dazu kommen Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Maklerkosten.

Die Bank wird für die Finanzierungszusage die Objektunterlagen sehen wollen, vor allem Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Fordern Sie sie früh an.

3. Angebot, Verhandlung und Reservierung

Preis und Konditionen werden verhandelt, verbindlich wird aber erst der notariell beurkundete Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Mündliche Zusagen und formlose Vereinbarungen reichen für einen Grundstückskauf nicht aus.

Eine Reservierung kann die Immobilie vom Markt nehmen, ersetzt aber keine Beurkundung. Lassen Sie sich vor einer Vorauszahlung vom Notar beraten.

Ob für Sie Maklerkosten anfallen, steht im Exposé und im Maklervertrag. Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser regeln die §§ 656a bis 656d BGB unter anderem, dass der Maklervertrag der Textform bedarf und wie sich die Kosten zwischen Verkäufer und Käufer verteilen dürfen.

4. Kaufvertragsentwurf und Notartermin

Den Vertragsentwurf erstellt der Notar. Bei Verbraucherverträgen soll er Ihnen den Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und notieren Sie Fragen, etwa zu Zahlungsfristen, mitverkauftem Inventar und dem Gewährleistungsausschluss.

Wie der Termin selbst abläuft, beschreibt unser Beitrag zum Notartermin.

5. Nach der Beurkundung: Vormerkung, Kaufpreis, Steuer

In der Regel wird zu Ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung: Spätere Verfügungen über das Grundstück sind insoweit unwirksam (§ 883 BGB).

Der Kaufpreis wird fällig, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind; der Notar teilt Ihnen das in der Regel mit. Der Notar zeigt den Vertrag zudem innerhalb von zwei Wochen dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid, die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG).

Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt für Ihre Eintragung als Eigentümer braucht (§ 22 GrEStG). Mehr dazu in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Bayern.

6. Übergabe: Protokoll, Zähler, Schlüssel

Die Übergabe erfolgt nach dem im Vertrag vereinbarten Termin, üblicherweise nach der Kaufpreiszahlung. Halten Sie in einem Übergabeprotokoll fest, welche Schlüssel Sie erhalten, wie die Zählerstände lauten und welche Mängel bekannt sind. Fotografieren Sie den Zustand.

Klären Sie vor der Übergabe die Gebäudeversicherung und melden Sie Strom, Gas und Wasser auf sich um. Eigentümer sind Sie rechtlich erst mit dem Grundbucheintrag. Wie lange es bis dahin dauert, hängt von Finanzamt, Bank und Grundbuchamt ab.